Сколько должен стоить готовый арендный бизнес: как определить рыночную цену помещения с арендатором

Станислав Быковский, эксперт по коммерческой недвижимости и готовому арендному бизнесу.

Цена помещения с арендатором часто рассчитывается просто: годовой поток умножают на желаемый срок окупаемости. Но в объявлении доходность может быть завышенной, договор — коротким, а локация — плохо продаваемой после ухода пользователя.

Рыночная цена — это стоимость нормализованного дохода с поправками на риск, арендатора, договор, локацию и ликвидность. Чем устойчивее поток и проще перепродажа, тем выше цена объекта.

Я занимаюсь инвестициями в недвижимость 12 лет, с 2018 года — коммерческой недвижимостью. Работаю с крупной инвестиционно-управляющей компанией в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Мы создаём готовый арендный бизнес в помещениях многоквартирных домов и строим локальные торговые центры площадью 500–1000 квадратных метров. Поэтому я вижу обе стороны сделки: создание объекта и проверку цены готового актива.

Начинать нужно не с цены, а с дохода

Первый шаг — определить реальный годовой денежный поток. Не тот, который указан в рекламном объявлении, а тот, который останется у собственника после обязательных расходов.

Из поступлений нужно вычесть эксплуатацию, налог, страхование, коммунальные расходы собственника, управление, ремонт и простой. Если часть затрат несёт арендатор, это должно быть зафиксировано в договоре. Доход нужно нормализовать: временно завышенная ставка, каникулы, скидки и нерегулярные платежи не могут капитализироваться как постоянный поток.

Упрощённая формула выглядит так:

Рыночная стоимость = нормализованный годовой доход / требуемая ставка капитализации.

Например, при чистом доходе 1,2 млн рублей в год и ставке капитализации 10% ориентир стоимости составит 12 млн рублей. При ставке 12% тот же поток будет стоить около 10 млн. Разница отражает уровень риска.

Окупаемость — это обратная сторона доходности

Покупатели чаще говорят об окупаемости, продавцы — о доходности. В базовом расчёте это взаимосвязанные показатели: объект с окупаемостью 10 лет соответствует доходности около 10% годовых до учёта всех дополнительных факторов. Но такая арифметика работает только при стабильном потоке и отсутствии крупных будущих расходов.

Если помещение стоит 15 млн рублей и приносит 150 тыс. рублей в месяц, простая окупаемость — 8,3 года. После расходов, ремонта и возможного простоя она может стать 10–11 лет. Поэтому я считаю три сценария: базовый, консервативный со снижением ставки или простоем и стрессовый с уходом арендатора. Цена, разумная только в оптимистичном сценарии, рыночной не является.

Почему одинаковый поток стоит по-разному

Два помещения могут приносить одинаковые 150 тыс. рублей в месяц, но иметь совершенно разную стоимость.

Первый объект может находиться внутри КАД Санкт-Петербурга, иметь хорошую видимость, качественную инженерию и федерального арендатора на долгом договоре. Второй — в ещё не заселённом районе, со сложной конфигурацией, коротким договором и ставкой, которую бизнесу трудно выдерживать. Поток одинаковый, риск — нет.

При оценке я проверяю несколько поправок.

При оценке я учитываю пять поправок: срок договора и условия продления; качество арендатора — не только известность бренда, но и платежи, экономика бизнеса и вероятность продления; локацию — реальный трафик, жителей, конкурентов и развитие района; вакантность — скорость и стоимость замены пользователя; техническое состояние — вентиляцию, мощность, воду, вход и законность перепланировок. Инвестор покупает не только договор, но и физический актив.

Сравнение с аналогами защищает от переплаты

Капитализацию нужно проверять рынком. Я сравниваю не просто цену за квадратный метр, а сопоставимые объекты: с похожей локацией, площадью, качеством арендатора, сроком договора, уровнем ставки и инженерией. Нельзя напрямую сравнивать помещение в центре Петербурга с объектом в Ленинградской области только потому, что у них одинаковый арендный поток.

Смотрите и историю экспозиции. Если помещение долго продаётся, меняло цену или условия аренды, нужно выяснить причину. Самая низкая цена может отражать будущий простой, технические ограничения или сложность перепродажи.

Наши ориентиры по Петербургу и Ленобласти

В наших проектах окупаемость небольших локальных торговых центров в Ленинградской области составляет 8–9 лет, а при входе на ранней стадии — 6–8 лет. Готовые помещения с арендаторами в многоквартирных домах внутри КАД Санкт-Петербурга обычно дают 10–14 лет. В Петербурге выше стоимость земли и спрос на сильные локации, но цена всё равно должна соответствовать качеству арендатора, договору и потенциалу места.

Окупаемость напрямую зависит от арендатора и локации. Более длинный срок может быть разумным при высокой ликвидности. Короткая окупаемость не спасает сделку, если построена на временно завышенной ставке.

Как понять, что цена действительно рыночная

До переговоров запросите договор, историю платежей, задолженность, расходы собственника, документы и сведения о техническом состоянии. Затем пересчитайте поток и проверьте его аналогами.

Хорошая цена — не та, которая быстрее всего окупается на бумаге. Это цена, при которой инвестор получает устойчивый денежный поток, понимает возможные сценарии после ухода арендатора и может объяснить будущему покупателю, почему объект сохранит ликвидность.

Рыночная стоимость помещения с арендатором определяется не желаемой окупаемостью продавца, а качеством дохода. Чем меньше временных допущений и скрытых рисков, тем дороже актив. Переплачивать за бренд, красивую цифру в объявлении не нужно: всё должно подтверждаться договором и спросом.

Если вы рассматриваете покупку коммерческого помещения в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, со мной можно лично пообщаться во «ВКонтакте» или встретиться в Санкт-Петербурге.

Автор: Станислав Быковский

Фото: пресс-служба